曾幾何時，金寨的市民消費主要以臨街商鋪和小百貨為主，是明發城市廣場的進入，為金寨開啟了商業綜合體時代的新篇章。時間來到2022年，明發城市廣場銀河坊的升級亮相，則再次將金寨商業帶入了體驗式購物中心的時代。

縣域經濟是中國經濟的基本單元，但縣域商業體系的更新緩慢，新消費、新業態、新場景長久缺位。近年來，得益於移動互聯網的普及，淘寶、京東、拼多多等各大電商平臺隨之崛起，縣域和高線城市之間的消費代際差逐漸拉平，縣域商業升級的需求愈發強勁。

據《人民日報：阿裡巴巴2021“十一”期間趨勢報告》分析，有53%的購買者來自縣城用戶；拼多多在2021年“618”期間，三四線及以下城市顯示出旺盛的消費需求；美國最大的化妝品集團雅詩蘭黛的相關資料也顯示，70%的訂單來自未開設專櫃的城市或縣域市場。

資訊平權之後，帶來的是消費平權和消費下沉。隨著經濟發展和城鄉居民人均收入比的逐年縮小，商業下沉已成為必然趨勢——區縣商業崛起，商圈建設提速，進入購物中心快速發展階段。​​​​​​

圍獵“下沉市場”，爭搶“縣域藍海”

 從供給端來看，商業綜合體在我國一、二線城市已接近飽和，但在下沉市場仍有大量空間。公開資料顯示，中國擁有約300多個地級市、2000多個縣城、近40000個鄉鎮；在2020年取得了脫貧攻堅的全面勝利之後，下沉市場的消費升級更呈現出蓬勃的發展態勢，預計將會在未來5-10年全面激發，下沉市場已然成為新的競爭藍海。

 從需求端來看，下沉市場消費潛力巨大。最新研究報告顯示，預計到2030年，三四線城市居民消費將達45萬億元人民幣，下沉市場也正在成為商業新增長點。

 在有發展空間、有消費需求的下沉市場，各大開發商紛紛“爭搶”有錢有閑有消費升級需求的“縣域藍海”。比如，萬達近幾年新開業的項目裡，三四線及以下城市開業的項目占比近一半；新城控股運營和在建的100餘家吾悅廣場，61%位於三四線及以下城市。

 隨著商業綜合體下沉的還有一些國際知名品牌。如優衣庫已進駐中國近20個縣城，星巴克已進駐近百個縣城，喜茶、奈雪、蘭蔻也在積極拓展下沉市場……總之，越來越多的品牌正在擁抱縣域市場，客人在哪裡，他們就去哪裡。

人人搶吃下沉蛋糕，但下沉容易，沉下去難

 雖然下沉市場擁有廣闊的發展空間，但亟待解決的問題，也非常困難。進擊下沉市場絕不是商業模式的簡單複製黏貼。

 事實上，中國的下沉市場太過廣闊，每一次不同地域的嘗試，都要面臨不同的市場行情，並沒有一條可以通用的標準公式。即便同屬於下沉市場範疇，但受地域、經濟和文化影響，其消費觀念、購物習慣、產品偏好等都存在明顯的差異。因此，研究下沉市場的“在地性”是首當其中的第一個課題。

金寨銀河坊，在地化打造生活方式商業

 作為皖西大別山區的金寨縣，雖然2020年才正式摘掉貧困縣的帽子，但也湧現出一批富裕階層，他們生活壓力較小、閒置時間較多，購物願意旺盛，也嚮往品質消費。但受限於所在城市的整體經濟和消費水準，這群消費者仍然有較強的價格敏感性。

 長久以來經濟、文化發展相對閉塞，消費觀念和習慣也略顯傳統。但在消費升級的大背景下，縣城居民也越來越期待更加多樣化、個性化的需求滿足。

 這就意味著，需要在品牌性價比考量和消費水準的雙重限制下，因地制宜整合資源，打造適合金寨人消費需求的商業綜合體，才能在這個“藍海”中真正沉下去。

 金寨銀河坊，作為明發城市廣場的煥新之作，也是明發商業“銀河坊系”的首個落地專案，目標面向金寨全縣，覆蓋全客層，打造一站式家庭消費目的地。項目率先向全縣喊出“全家人都愛逛”的口號，強勢占位家庭消費市場。

一、精准定位，鎖定家庭型消費

 隨著城市化發展，越來越多的青年人群不斷湧入城市。資料統計，中國85%的“縣城”都面臨“青年人口大規模流失”的局面。由此，縣城人口結構也正發生著變化。相比于高線城市的16-35歲年輕消費群體為主的客群結構，多數縣城30至45歲的家庭客群才是真正的消費主力，也是購買力升級的關鍵突破口。

 以金寨為例，針對30-45歲年齡段的客群研究分析，他們以公務員、教職工、事業單位員工和私營業主為主，工作體面，有相對穩定的經濟收入和家庭儲蓄；上有老下有小，家庭型消費是主要經濟支出；手裡有錢腳下有房，經濟負擔小，擁有強烈的消費意願。他們既是這裡的發展主力，又是這裡的消費主力。抓住了這部分消費主力，就抓住了從少到老全齡段客群。

 從城市板塊來看，銀河坊位於金寨新老城區交匯處，周邊人口較為密集，3公里內約分佈20多個成熟社區，擁有龐大、穩定的家庭消費客群，鎖定這部分家庭型客群就鎖定了高粘性的穩定客流。

 然而金寨全域幾乎沒有一座標準意義上的購物中心，滿足全家庭消費需求的購物中心更是空缺。因此，打造“全家人都愛逛”的一站式家庭消費目的地，恰好迎合了市場所需。

二、多點發力，多樣化滿足客群需求

 在對金寨市場的研究中，明發商業發現：        

 1.面對線上衝擊，具備優秀性價比的國貨品牌更抗打。

 相較於一二線城市，具備優秀性價比的國貨品牌，在下沉市場表現出明顯的競爭力。隨著國貨品牌線下展陳、產品體驗、行銷水準的升級，內地區縣消費者對國貨品牌更熟悉的同時也逐步建立起信任優勢。因此，李甯、喬丹、安踏、回力、以純、巴布豆等兼具口碑和性價比的國貨品牌，自然成為金寨銀河坊零售業態的首選落位品牌。從金寨銀河坊10月份開業以來的銷售資料分析，該類品牌的日均銷售額均達2000-10000元不等。

 2.金寨多數家庭的主要經濟貢獻由男性提供，中青年男性的消費需求不容忽視。

 在下沉市場的研究中，我們經常看到多個購物中心過度關注女性和兒童客群，而忽視了男性消費客群。但實際作為家庭主要經濟來源的男性客群，品質需求和面子消費的特性，表現出更強勁的購買力。基於對金寨男性客群的專項分析，在對銀河坊進行業態落位時多方面權衡，最終形成由勁霸、海瀾之家、太平鳥、七匹狼、斯基安奴組成的金寨最強男裝品牌陣容。以勁霸為例，10月29日開業當天銷售額達8.2萬；其餘男裝品牌也保持日均銷售約0.5-2萬元的良好業績，中青年男性的消費潛力不容小覷。

 3.抓住家庭消費的主導力量，“讓媽媽更好逛”。

 家庭經濟貢獻由男性提供，但理財卻多由女性負責——下沉市場的家庭主婦更有儲蓄意識，更會精打細算。“男主外、女主內”的歷史傳統在區縣市場依然保持，比重最大的家庭日常消費支出也是由女性負責，但這類日常消費也易受到線上電商平臺的衝擊，以服飾鞋帽、美妝護膚等產品為最。因此，如何讓實體商業“更好逛”，讓“媽媽”更多地帶孩子留駐于此，金寨銀河坊從規劃設計階段便充分考慮，將一樓定位為潮流新風尚，落位1家網紅潮流集合店——盒子一百；3家奶茶品牌——coco、滬上阿姨、古茗；2家時尚餐飲品牌——KFC、尊寶披薩；二樓定位為新家庭服務空間，引入“元宇宙家庭遊樂中心”和“智趣多兒童遊樂體驗”兩大主力店。

 社交、遛娃、喝下午茶，無論是“潮流辣媽”還是“輕閒主婦”，都能在銀河坊被種草。

 4、升級空間場景，才能跟上時代的腳步，變身自帶流量的商業新寵。

 消費升級時代，體驗尤為重要，業態升級與場景升級缺一不可。始終與年輕人玩在一起，才能激發商業的活力，引領潮流風向。

 在空間場景打造上，金寨銀河坊充分考慮家庭的社交化、親子化、人文化的消費升級需求，規劃多處打卡集合：

 · 金寨最美——“漫遊銀河”主題畫牆

 ·金寨最浪漫——“榕樹下”許願樹

 ·金寨最有趣——“書香驛站”共用階梯教室

 ·金寨最情懷—— “治癒系”文案館

 將商場打造成市民社交和參與文化生活的目的地，同時優化客流動線提升購物體驗和遊逛深度，讓金寨銀河坊真正成為輻射全縣、自帶流量的商業寵兒。

【結語】

 以在地化為出發點，精准定位、精心規劃，以豐富的業態組合，多元的主題空間，既滿足大眾消費又迎合個性化需求，讓金寨銀河坊呈現出更具包容性、功能性和親切感的商業氛圍。

 在明發專業商管團隊的運營之下，服務體系不斷優化升級，與商戶和消費者建立起多維度溝通和互動頻道，專案也保持良好的運營態勢。未來，明發商業將進一步探索和建立適合下沉市場的商業服務體系，為更多城市商圈高品質發展注入新的元素和活力。