具體到睢寧桃源名著專案，因政府的補貼政策，睢寧專案的月度銷售業績曾佔據集團前三，但隨著補貼到期，提前透支了購買力。專案來訪量和銷量的雙重斷崖式下跌，嚴峻的市場環境讓專案團隊全員動員，開始在行銷上發力。集團常務副總裁鄭勤剛總多次來睢寧項目，除了抓睢寧專案工程進度的同時，也專門召開行銷會，對行銷策略進行了指導和調整。

 鄭總指出：房地產企業的銷售系統需要構建地產行銷新模式，提升自主獲客與現有客戶運營的能力，擺脫管道依賴，讓行銷活動下到鄉鎮甚至鄉村，真正觸達一個縣城的毛細血管，讓那些平常沒有時間離開自己一畝三分地的種植經營大戶和個體工商戶們接觸到專案的資訊，而這些客群恰好是縣城購房人群的主力群體。如何去影響到這部分群體？如果置業顧問和仲介做不到深入開發，就要想辦法讓已經購買明發房產的業主去影響，可以直接把獎勵金給到推薦的老業主。

 在聽取銷售代理公司的資料彙報後分析指出：項目嚴重依賴仲介管道，造成項目銷售費用居高不下，不能打管道傭金戰。而且那些城區的仲介門店為城區客源爭的頭破血流，卻無能力去佈局鄉鎮市場，甚至靠截訪競爭專案客戶來進行價格戰，最後損害的依然是開發商的利益。

 鄭總聽取了其中一家銷售代理公司對開發客戶的新行銷模式的彙報，鼓勵代理公司大膽去做。指出代理公司舉的開發理髮店店主的例子其實就是對全民行銷的實踐，要讓能夠影響購房群體的各行各業的人成為我們的銷售人員，把行銷費用和銷售費用精准的給到他們是下行市場環境中行銷的主要打法。

 如果從鄭總要求擺脫管道依賴，降低行銷費用，精准行銷及全民行銷的思路展開來說，我們就可以討論明發集團的下一個“金礦”在哪裡，以及如何開發這座“金礦”。這個金礦將不再是土地儲備，現金流，銷售規模這三個房地產開發企業的生存根本和發展要素，而是存在於自身的多年發展積累下來的有待開發的潛力資源。

 其實擺脫對管道的依賴，一直是房地產開發企業一直討論的一個熱點，特別是從鏈家及貝殼崛起以來，許多房企豁然開朗，找到了思路和方向，而且也取得了不錯的成果。

 具體操作那就是通過一個平臺先把自己旗下專案的客戶聚攏到平臺上進行統一管理，用規模效應和統一的資料庫實現對各個專案行銷動作的統一把控，既能把採購力集中起來和去和各個供應商議價，也能夠把自己的私域流量給做起來。

 而建立這個平臺就涉及到很多年前資本市場火熱炒作的數位化轉型概念。實際上數位化轉型已經提了很多年，很多企業也有了落地的成果。但數位化轉型在目前階段被很多企業定位成一種工具，認為它就是線上辦公系統，成本系統，用來記錄企業經營行為的過程資料，實現流程線上化和提高效率，或者乾脆就是個財務管控系統，如果給這樣的戰略定位，它就沒法發展到能夠大力推動業務轉型的階段。

 而行銷類型的平臺應該是圍繞客戶為中心，類似商業銀行開發的APP，通過這個平臺去讓客戶在自己的平臺上活躍並達成銷售，縮短買方和賣方之間的資訊鴻溝，促進交易快速達成。有了自己的銷售平臺會以更高的效率、更低的成本，提供更好的使用者體驗達成交易，成為房企非常大的競爭力。

 未來幾年，房企會逐漸壓縮行銷費用，把以前傳統的線下活動停止，低效的廣宣也會逐漸被精准行銷取代。在低行銷成本的情況下，把地產成交變得更加簡單。經過行業內其他房企實際經驗的探索來看，重心在於從運營好自己客戶的角度去發展私域流量，然後將公域流量和私域流量產生一種線索的匹配，逐步導流，形成自身的客戶池。未來房企會更加關注客戶末端銷售線索的管理，從而促進前端行銷環節提高獲客能力。

 從以上描述中不難發現，明發集團下一個“金礦”就是集團這麼多年發展下來，各個項目所擁有的業主們，如何把他們“請”上自己的數字行銷平臺，通過運營獎勵方案讓他們變成自己的置業顧問，並讓他們在平臺上活躍起來。在平臺上娛樂，消費。這一問題在近2年“元宇宙”及人工智慧技術不斷下放普及甚至免費提供給開發企業的環境下，房企低成本轉型成為了可能，而且投入成本並不高昂。也並無以往那種需要大量資金投入的風險。

 讓我們展望一下，通過基礎客戶群體和歷史成交資料，根據不同的專案特點，給不同的客戶匹配合適的樓盤產品，精准觸達客戶，提高轉化率。在成熟的數位行銷體系下，一旦企業有新樓盤需要發售，都可以通過自有管道快速接近客戶，給客戶推送新品。同時，還可以依託于客戶存量，擁有越來越多的資料利用效率，發揮資料價值，從資料分析走向資料預測，通過數位化輸出清晰準確的客戶畫像。除了存量管道的老帶新管道，分銷管道的資料利用效率也是一個重點關注的方向。同時以上資料可以和房企的大運營體系、動態投資模型建立聯繫，提高房企決策能力，也可以和後期的物業管理端、業主端實現資料聯通，形成資料閉環。讓准業主清晰的知道自己將要購買的明發產品所有的服務流程。將會促進客戶進行消費決策的下達。

  傳統房企通過運營自己的客戶，有了自己的平臺，就可以實現了社交，線上購物，線上學習，線上娛樂等互聯網企業才擁有的科技屬性。這對每個有一定規模的房企來說都是一座待開發的“金礦”，而且潛力無限。